Экономическая эффективность реконструкции либо новое строительство

При значительном износе здания перед собственником или инвестором возникает принципиальный вопрос: восстанавливать существующий объект или демонтировать его и строить новый? На первый взгляд новое строительство может показаться более понятным решением — новый фундамент, новые конструкции, современные инженерные системы и отсутствие накопленных за годы эксплуатации дефектов. Однако с экономической точки зрения такой вариант далеко не всегда оказывается оптимальным.

Если фундамент, колонны, стены, перекрытия и другие основные элементы здания сохраняют достаточную несущую способность, реконструкция позволяет использовать уже существующий конструктив как основу будущего объекта. В этом случае вместо полного демонтажа и повторного строительства выполняются обследование, локальный ремонт, гидроизоляция, восстановление бетона и усиление тех элементов, которые действительно в этом нуждаются.

Именно поэтому современные технологии ремонта и усиления железобетона становятся не просто способом устранения дефектов, а одним из инструментов управления стоимостью строительного проекта.

Почему реконструкция может быть экономически выгоднее нового строительства

Экономика реконструкции строится прежде всего на сохранении уже созданных конструкций.

При новом строительстве необходимо пройти практически весь цикл заново: освободить площадку, демонтировать существующий объект, вывезти отходы, подготовить основание, возвести фундамент и несущий каркас, после чего переходить к инженерным системам и отделке.

При реконструкции часть этих затрат можно исключить.

Экономический эффект формируется сразу по нескольким направлениям:

• сохраняется пригодный фундамент и часть несущего каркаса;
• уменьшается объём демонтажных работ;
• сокращается количество строительных отходов;
• требуется меньше нового бетона, арматуры и других материалов;
• отдельные работы можно проводить поэтапно;
• в некоторых случаях часть объекта продолжает эксплуатироваться во время ремонта;
• сокращается объём земляных работ и повторной подготовки строительной площадки.

Однако реконструкция выгодна только тогда, когда решение принимается после технического обследования. Если конструкция имеет критические повреждения, усиление большого количества элементов и устранение скрытых дефектов могут существенно увеличить смету.

Реконструкция и новое строительство: основные статьи затрат

Для корректного сравнения недостаточно сопоставить стоимость квадратного метра. Необходимо учитывать весь жизненный цикл проекта — от подготовки объекта до ввода в эксплуатацию.

Поэтому универсального ответа на вопрос «что дешевле?» не существует. Для одного объекта реконструкция может дать существенную экономию, а для другого высокая степень износа сделает новое строительство рациональнее.

Какие факторы определяют экономическую эффективность реконструкции

Техническое состояние несущих конструкций

Это основной критерий.

Если фундамент, стены, колонны и перекрытия в целом сохраняют несущую способность, а дефекты локальны, их восстановление обычно требует значительно меньшего объёма материалов и работ, чем создание нового конструктивного каркаса.

При обследовании оцениваются:

• прочность бетона;
• состояние арматуры;
• наличие трещин;
• коррозионные повреждения;
• состояние защитного слоя;
• деформации конструкций;
• качество швов и соединений;
• состояние гидроизоляции;
• фактические нагрузки.

Только после этого можно определять объём усиления и составлять реальную смету.

Назначение здания после реконструкции

Экономика проекта во многом зависит от того, как будет использоваться объект.

Если назначение практически не меняется, часто можно сохранить большую часть несущей схемы.

Если же склад необходимо превратить, например, в торговый или жилой объект, возрастают требования к нагрузкам, планировке, инженерным системам, пожарной безопасности и другим характеристикам. Это может потребовать усиления фундаментов, колонн и перекрытий.

Объём демонтажа

Демонтаж — это не только стоимость самих работ.

Дополнительно приходится учитывать погрузку, транспортирование, утилизацию отходов, организацию безопасной зоны, временные ограждения и последующую подготовку участка.

Чем больше конструкций удаётся сохранить, тем заметнее может быть экономический эффект реконструкции.

Стоимость простоя объекта

Для действующих промышленных предприятий, торговых объектов, складов и коммерческой недвижимости простой сам по себе становится крупной статьёй расходов.

Поэтому возможность ремонтировать объект поэтапно нередко имеет не меньшее значение, чем непосредственная стоимость строительных работ.

Доступность строительной площадки

При плотной городской застройке новое строительство может потребовать сложной логистики, организации площадок для техники и хранения материалов.

Реконструкция позволяет уменьшить масштаб этих работ и сохранить существующую инфраструктуру объекта.

Почему гидроизоляция важна для экономики реконструкции

Одной из частых причин разрушения существующих зданий является вода.

Нарушенная гидроизоляция фундамента или подвала постепенно приводит к увлажнению бетона, коррозии арматуры, образованию трещин и отслоению защитного слоя.

Если выполнить только косметический ремонт бетона, не устранив источник влаги, через некоторое время повреждения могут появиться снова.

Поэтому при реконструкции важно рассматривать гидроизоляцию как часть системы восстановления здания.

В зависимости от состояния объекта могут применяться:

• инъектирование трещин и швов;
• проникающая гидроизоляция;
• обмазочные системы;
• ремонт деформационных швов;
• устройство наружной гидроизоляции;
• восстановление дренажа;
• локальная остановка активных протечек.

Особенно эффективно инъектирование там, где доступ к наружной стороне конструкции затруднён. Материал вводится непосредственно в трещины, швы или пустоты, что позволяет выполнить ремонт без масштабного вскрытия конструкции.

Восстановление бетона вместо замены конструкции

Разрушенный защитный слой ещё не всегда означает необходимость демонтажа всего железобетонного элемента.

Если несущая способность может быть восстановлена, применяется локальный ремонт.

Повреждённый бетон удаляется до прочного основания, арматура очищается от продуктов коррозии и защищается специальными составами, после чего геометрия элемента восстанавливается ремонтной смесью.

Такой подход особенно эффективен для:

• колонн;
• балок;
• плит перекрытий;
• фундаментов;
• стен подвалов;
• резервуаров;
• промышленных сооружений.

С экономической точки зрения это позволяет сохранить большую часть существующего элемента и заменить только разрушенный материал.

Усиление конструкций как альтернатива полной замене

При реконструкции нагрузки на старый конструктив нередко увеличиваются. Например, меняется назначение помещения, устанавливается новое оборудование или корректируется планировка.

В этом случае конструкции необязательно демонтировать.

Существуют различные методы усиления:

• Увеличение сечения. Дополнительный железобетонный слой позволяет повысить несущую способность элемента.

• Металлические обоймы и каркасы. Используются при необходимости серьёзного усиления колонн, балок и других элементов.

• Усиление углеродными материалами. Композитные ленты или холсты приклеиваются к подготовленной поверхности конструкции и воспринимают дополнительные растягивающие нагрузки.

Последний метод особенно интересен при реконструкции эксплуатируемых зданий. Углеродные материалы имеют небольшую собственную массу и позволяют усиливать конструкцию без существенного увеличения её размеров.

В портфолио «Протэк» есть пример такого решения — усиление железобетонных колонн в ТЦ «ПАРУС». Перед монтажом углеродной ленты специалисты удалили разрушенный бетон, обработали арматуру, восстановили геометрию колонн ремонтными составами и только после этого выполнили композитное усиление. В результате удалось повысить несущую способность колонн без увеличения нагрузки на фундамент и сохранить существующие архитектурные параметры.

Когда реконструкция особенно оправданна

Реконструкцию целесообразно подробно рассматривать, если:

• фундамент находится в работоспособном состоянии;
• основная часть несущего каркаса может быть сохранена;
• повреждения бетона имеют преимущественно локальный характер;
• требуется изменить назначение существующего объекта;
• необходимо увеличить несущую способность отдельных элементов;
• полный демонтаж значительно усложнит реализацию проекта;
• объект находится в плотной застройке;
• требуется максимально сократить период простоя;
• необходимо сохранить существующий архитектурный облик.

Особенно заметна выгода на крупных железобетонных объектах, где стоимость уже существующего каркаса составляет существенную долю стоимости всего здания.

Когда новое строительство может оказаться рациональнее

Реконструкция не должна рассматриваться как способ сохранить здание любой ценой.

Новое строительство может оказаться более обоснованным, если большая часть несущих конструкций находится в неудовлетворительном или аварийном состоянии, существующая планировочная схема принципиально не соответствует новому назначению либо объём усиления практически сопоставим с возведением нового каркаса.

На экономику также влияет необходимость постоянно устранять скрытые дефекты.

Именно поэтому перед сравнением двух вариантов требуется техническое обследование, а затем — расчёт хотя бы двух сценариев:

вариант 1 — сохранение и усиление существующего здания;

вариант 2 — демонтаж и новое строительство.

Сравнивать необходимо не только стоимость строительно-монтажных работ, но и сроки, простой объекта, демонтаж, логистику, объём новых материалов и последующие эксплуатационные расходы.

Поэтапная реконструкция как способ распределить бюджет

Ещё одно преимущество реконструкции — возможность разделить работы на отдельные этапы.

Например:

1. провести обследование;
2. устранить активные протечки;
3. восстановить фундамент;
4. усилить несущие конструкции;
5. отремонтировать повреждённый бетон;
6. выполнить гидроизоляцию;
7. модернизировать инженерные системы;
8. перейти к отделочным работам.

Такой подход позволяет распределить инвестиции и в ряде случаев сохранить эксплуатацию отдельных участков здания.

Для коммерческих и производственных объектов это может существенно уменьшить косвенные убытки.

Экономия должна начинаться с обследования, а не с ремонта

Одна из самых дорогих ошибок при реконструкции — начинать строительные работы до полноценной оценки состояния конструкций.

Например, внешне небольшая трещина может быть следствием коррозии арматуры, деформации основания или нарушения работы несущего элемента. Простое заполнение такого дефекта не устранит причину его появления.

С другой стороны, конструкция с визуально серьёзными поверхностными повреждениями после обследования может оказаться вполне пригодной для восстановления.

Поэтому техническое обследование позволяет избежать двух крайностей: ненужного демонтажа исправных элементов и ремонта конструкций, которые уже нецелесообразно сохранять.

Пример из практики Протэк: реконструкция нежилого объекта в Уфе

Хороший пример использования существующего конструктивного ресурса — проект компании «Протэк» по реконструкции нежилого объекта под многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями на ул. Менделеева, 132 в Уфе.

Специалисты компании выполняли восстановление бетонных конструкций. Общая площадь работ составила 393,45 м². На объекте были выявлены дефекты бетонных поверхностей и опалубочные отверстия, которые требовалось устранить перед дальнейшей эксплуатацией здания.

Поверхности очистили от слабых участков и загрязнений, после чего выполнили ремонт с применением состава Ремстрим 10. Опалубочные отверстия также были подготовлены и заполнены ремонтным материалом. В результате существующие бетонные конструкции были восстановлены и подготовлены к следующим этапам реконструкции.

Этот объект хорошо показывает сам принцип экономически рациональной реконструкции: пригодные конструкции не демонтируются без необходимости, а приводятся в требуемое техническое состояние для дальнейшей эксплуатации.

Часто задаваемые вопросы

Всегда ли реконструкция дешевле нового строительства?

Нет. Всё зависит от состояния здания. Если значительная часть несущего каркаса пригодна для дальнейшей эксплуатации, его восстановление может существенно сократить затраты. При критическом износе и необходимости практически полного усиления новое строительство может оказаться более рациональным.

Как понять, можно ли сохранить старые конструкции?

Необходимо провести техническое обследование. Оцениваются прочность бетона, состояние арматуры, трещины, деформации, влажность, несущая способность и другие параметры.

Можно ли усилить колонну, не увеличивая её размеры?

Да. Одним из вариантов является внешнее армирование углеродными материалами. В частности, такую технологию «Протэк» применял при усилении колонн ТЦ «ПАРУС».

Зачем при реконструкции выполнять гидроизоляцию?

Попадающая в конструкцию вода способствует коррозии арматуры и дальнейшему разрушению бетона. Если источник влаги не устранить, восстановленные поверхности могут снова начать разрушаться.

Можно ли реконструировать объект поэтапно?

Во многих случаях — да. Это одно из преимуществ реконструкции. Последовательно можно выполнить гидроизоляцию, ремонт бетона, усиление конструкций и другие работы, распределив бюджет и уменьшая период полного простоя объекта.

Какие конструкции можно восстанавливать?

Компания «Протэк» работает с фундаментами, колоннами, стенами, перекрытиями и другими бетонными и железобетонными конструкциями. На сайте компании представлены услуги по ремонту бетона, инъектированию, торкретированию, обследованию зданий и усилению углеволокном.

Реконструкция и усиление конструкций от компании «Протэк»

Решение о реконструкции должно основываться не на внешнем состоянии здания, а на результатах обследования и техническом расчёте. В ряде случаев локальный ремонт, восстановление гидроизоляции и усиление конструкций позволяют сохранить значительную часть существующего объекта и избежать затрат, связанных с полным демонтажем и новым строительством.

Компания «Протэк» выполняет в Уфе и Республике Башкортостан комплекс работ, необходимых при реконструкции зданий и сооружений: обследование конструкций, ремонт и восстановление бетона, инъектирование, гидроизоляцию, торкретирование и усиление железобетонных элементов углеродными материалами. На сайте компании эти направления представлены как основные услуги наряду с поставкой профессиональных материалов.

Опыт реализованных проектов — от реконструкции здания под многоквартирный дом до усиления колонн торгового центра и восстановления очистных сооружений — позволяет подбирать решение с учётом технического состояния объекта, условий эксплуатации и бюджета заказчика.

Грамотно выполненная реконструкция позволяет не просто устранить накопившиеся дефекты, а продлить срок службы существующего здания, повысить надёжность конструкций и рационально использовать уже вложенные в объект ресурсы.